[데드캣바운스 집값 논란-③] 지방에 쏠린 부동산PF 우려 점증

(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 수도권과 지방의 주택시장 회복이 차이를 보이는 가운데 지방 침체가 이어질 경우 지방에 익스포저(위험노출액)가 많은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 부실화할 우려가 커지고 있다.

17일 부동산 업계에 따르면 현재 부동산PF 대출시장은 140조원 규모로 전체 부동산금융(2천700조원) 대비 비중이 5% 정도로 작다.

하지만 대부분 수요 회복이 더딘 지방과 오피스텔 등 투자용 부동산에 노출돼 있어 리스크가 큰 것으로 풀이된다.

나이스신용평가가 제2금융권이 보유한 부동산PF 익스포저를 분석한 결과 최근 상승세인 수도권 아파트 비중은 15.3%에 불과한 반면 수요 회복이 미진한 지방 아파트 및 기타 주거시설(주상복합, 연립주택 등)의 비중이 각각 15.7% 및 15.6%(수도권 6.5%, 지방 9.1%)로 높다.
 

지식산업센터 등 투자형 부동산이 상당부분을 차지하는 상업시설 및 업무시설, 산업시설 등도 전체 익스포저의 53.0%를 차지하고 있어 수도권 중심의 회복세가 부동산PF 건전성을 개선시키는 효과는 미미한 것으로 풀이된다.

이 중 상대적으로 리스크가 높은 브릿지론 익스포저만 따로 살펴보면 수도권 아파트의 비중은 12.1%로 더욱 낮아지는 반면 업무·상업·산업시설 등의 비중은 64.8%로 오른다.

올 하반기부터는 2021년에 발행된 브릿지론의 2차 연장 여부가 결정될 전망이다.

당시 토지가격은 높고 공사비가 낮은 상태에서 원가가 계산됐기에 현재 사업성이 낮아진 상태인데, 통상 2~3차 연장부터 이자비용이 늘어나기 때문에 리스크가 확대될 수 있다.

브릿지론은 시장 수요가 회복되면 본PF로 전환될 수 있지만 만기 연장이 반복될수록 이자 비용이 늘어 사업성은 더 나빠지고 만기 연장이 되지 않아 사업자 매각이나 기한이익 상실(EOD)을 선언하면 피해가 커진다.

2008~2011년에 나타난 부동산PF 위기 때도 브릿지론이 연체되고 상당 기간 차입 재원이 고갈되면서 건설사들이 큰 타격을 입었다.

이에 금융당국도 부동산PF 부실 최소화를 금융시장 안정 우선순위로 두고 대응 중이다.

당국은 우선 한국자산관리공사(캠코)의 PF 펀드, PF 대주단 협약을 통한 권리관계 조정을 적극적으로 활용하기로 했다.

한국자산관리공사(캠코)는 9월부터 부동산PF 사업장 정상화 지원 펀드를 본격적으로 가동한다.

당초 캠코가 5천억원을 투입하고 캠코의 위탁을 받은 5개 운용사가 1천억원씩 끌어와 1조원 규모로 조성할 계획이었으나 예상보다 많은 민간자금이 모집되면서 펀드 규모를 1조2천억~1조3천억원으로 키우기로 했다.

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